Vyřešte své potřeby rychle a snadno.
Jednoduše si půjčte
Jednoduše si půjčte
smlouva na nemovitost je klíčový dokument při koupi bytu či domu. Mnoho kupujících však plně nerozumí jejímu významu a náležitostem. To může vést k vážným problémům a finančním ztrátám.
V tomto článku se dozvíte vše podstatné o rezervačních smlouvách na nemovitosti. Vysvětlíme, co to rezervační smlouva je, jaké má náležitosti a na co si dát pozor. S těmito informacemi budete schopni uzavřít rezervační smlouvu s klidem a jistotou.
Chcete si rezervovat vysněnou nemovitost, ale nevíte jak na to? Bez rezervační smlouvy riskujete, že vám nemovitost někdo vyfoukne před nosem. Rezervační smlouva právně zajišťuje exklizivitu koupě dané nemovitosti na omezenou dobu. Po tuto dobu ji prodávající nesmí nabízet nikomu jinému.
Rezervační smlouva právně zajišťuje exkluzivitu koupě dané nemovitosti na omezenou dobu. Po tuto dobu ji prodávající nesmí nabízet nikomu jinému.
Rezervace vám poskytne klid a čas na přípravu kupní smlouvy a financování. Bez ní byste mohli o nemovitost snadno přijít ve prospěch rychlejšího či solventnějšího zájemce.
Smlouva o rezervaci nemovitosti dává kupujícímu čas a jistotu, že o nemovitost nepřijde, dokud si vše potřebné zařídí. Prodávajícího zase chrání před tím, že kupec na poslední chvíli vycouvá.
Nyní se podíváme na to, co by správná rezervační smlouva měla obsahovat.
Dostali jste rezervační smlouvu a nevíte, co vše by v ní mělo být? Podepsat nekvalitní smlouvu může mít fatální následky. Chybějící či špatně definované podstatné náležitosti činí smlouvu neplatnou. Pak ztrácí smysl a neposkytuje stranám žádnou ochranu.
Kvalitní rezervační smlouva musí obsahovat:
S takto sestavenou smlouvou budete mít jistotu, že je vše ošetřeno. Vyvarujete se tím nepříjemným překvapením a sporům.
POZOR - nejvyšší soud nedávno řešil případ, kdy rezervační smlouva neurčila přesně rezervovanou nemovitost. Kupující pak nemohl prokázat, že složil rezervační poplatek právě na sporný byt. Přišel tak o statisíce korun i vysněné bydlení.
TIP: rezervační smlouva na byt musí obsahovat i informace o spoluvlastnických podílech na nemovitosti (sklep, společné prostory, parkování apod.)
Tento případ jasně demonstruje zásadní význam přesného vymezení předmětu rezervace. Vyplatí se na tento bod dbát a raději ho definovat až příliš podrobně.
Dobře sestavená rezervační smlouva ochrání zájmy obou stran. Vyplatí se do ní investovat čas a případně si nechat poradit od právníka.
Prodávající po vás chce desetitisíce jako rezervační poplatek předem. Nevíte ale, zda je to obvyklé a kam peníze pošle. Rezervační poplatek slouží jako závazek kupujícího a kompenzace prodávajícímu za dočasné stažení nemovitosti z trhu. Kolik je rezervační poplatek?
- obvykle činí 1% - 4% z kupní ceny nemovitosti
- většinou se započítá do kupní ceny
- měl by být uložen na vázaném účtu (úschova)
- vrací se pouze z důvodů uvedených ve smlouvě
S adekvátním rezervačním poplatkem na správném místě snížíte riziko podvodu či komplikací. Vždy trvejte na úschově u advokáta, notáře či realitní kanceláře.
Správně nastavený rezervační poplatek chrání obě strany transakce. Kupujícímu dává jistotu rezervace, prodávajícímu kompenzaci za odložený prodej.
Podoba rezervační smlouvy se liší i podle toho, zda jde o přímý prodej mezi dvěma stranami nebo přes realitní kancelář.
Chystáte se podepsat rezervační smlouvu zprostředkovanou realitní kanceláří? Pak vězte, že se v lecčems liší od přímého prodeje. U přímého prodeje figurují ve smlouvě pouze prodávající a kupující. Pokud je přizvaná i realitní kancelář, jde o trojstrannou smlouvu.
Rezervační smlouva s realitní kanceláří:
- RK v ní vystupuje jako zmocněnec prodávajícího
- smlouva řeší i úhradu provize pro RK
- RK by měla hájit zájmy prodávajícího
- jako kupující by jste si smlouvu měli nechat zkontrolovat (právníkem nebo hypotečním poradcem)
S kvalitní a prověřenou realitní kanceláří se nemusíte trojstranné rezervační smlouvy bát. Stále však buďte ve střehu a nic nepodepisujte bez rozmyslu. Férová trojstranná rezervační smlouva může transakci usnadnit a zrychlit. Vždy si však smlouvu pečlivě přečtěte a v ideálním případě nechte zkontrolovat vlastním právníkem.
S tím se dostáváme k dalším potenciálním úskalím rezervačních smluv, na které si dát pozor.
Spěcháte na podpis rezervace, abyste nepřišli o vysněnou nemovitost? Nespěchejte příliš, ať nepřehlédnete některá úskalí. Nebo naopak tlačí makléř na podpis smlouvy? Měli by jste zbystřit: nesprávně nastavená smlouva k rezervaci nemovitosti může způsobit více škody než užitku.
Zde je několik bodů, na které si dát pozor:
° příliš krátká doba rezervace (ideálně 2 až 3 měsíce)
° rezervační poplatek má být poslán přímo prodávajícímu
° chybějící ustanovení pro případ zamítnutí hypotéky kupujícího
° podepisování pod tlakem a ve spěchu, tlak na co nejrychlejší poslání rezervační zálohy
° nejasné nebo nevýhodné podmínky odstoupení od rezervační smlouvy
Příklad: pokud si rezervujete družstevní byt, ale smlouva neřeší souhlas bytového družstva, v případě zamítnutí převodu družstvem můžete o rezervační poplatek přijít. Tento případ ukazuje zásadní důležitost součinnosti bytového družstva. Bez jeho souhlasu je jakákoliv rezervace či převod neplatný. Vždy proto trvejte na jeho účasti ve smlouvě.
I sebelepší smlouva ale nemusí dopadnout podle plánu. Proto se podíváme i na možnosti odstoupení.
Podepsali jste rezervační smlouvu, ale okolnosti se změnily a vy chcete odstoupit? Není to nemožné, ale je třeba znát podmínky. Od rezervační smlouvy lze odstoupit pouze z důvodů v ní uvedených nebo dohodou stran. Jednostranné odstoupení bez uvedení důvodu je možné do 14 dnů.
° nejběžnějším důvodem je zamítnutí hypotéky
odstoupit lze i při podstatném porušení smlouvy druhou stranou
° odstoupení musí být písemné a doručené druhé straně (lze se domluvit i elektronickou komunikací)
° při neoprávněném odstoupení hrozí sankce (ztráta rezervačního poplatku)
Smlouva o rezervaci skýtá pro prodávajícího i kupující velká úskalí. Pokud vystupujete v roli prodávajícího, čeká vás dále ještě jednání o kupní smlouvě a advokátní úschově. V případě že na prodej nemovitosti spěcháte, jde to naštěstí i jinak.
Můžete využít například náš výkup nemovitostí. Jde o finanční službu pro naše klienty - investiční společnost od vás vykoupí v řádů dnů vaši nemovitost až do 80% z tržní hodnoty nemovitosti. Vyřeší případné závazky na nemovitosti (exekuce, zesplatněné úvěry apod). Pokud jste v situaci že potřebujete zpeněžit svou nemovitost, ale zároveň v ní ještě chvíli bydlet, je zde pro vás zpětný leasing nemovitosti. A pokud nyní zažíváte "akci kulový blesk" - tzn. potřebujete rychle prodat svou nemovitost a zároveň koupit novou, možná by vás mohl zaujmout náš produkt "power buyer".
Potřebujete poradit s rezervační smlouvou? Chcete pomoci prodat vaši nemovitost velmi rychle? Stačí se nám ozvat.
Luboš Kolář
CEO HypotékaBezBanky
+420 734 680 373
Napište nám telefonní číslo a my vám zavoláme co nejrychleji to půjde.