Zesplatnění hypotéky: co to je, jak probíhá a jak to rychle vyřešit (2025)

Co přesně znamená zesplatnění

Zesplatnění je jednostranné ukončení úvěrové smlouvy ze strany banky a požadavek uhradit najednou zůstatek jistiny, úroky a smluvní sankce. Typicky k němu dojde po cca 60–90 dnech v prodlení a předchází mu výzvy k úhradě (e-mail, SMS, dopis, telefon). Rozhodující je doporučený dopis na adresu uvedenou ve smlouvě – i nepřevzatá zásilka se po lhůtě považuje za doručenou.
Zesplatnění se řídí zákonem o spotřebitelském úvěru (č. 257/2016 Sb.)

Nejčastější důvody zesplatnění:

• Opakované neplacení splátek - zpravidla 2–3 po sobě
• Porušení smluvních povinností - např. exekuce na dlužníka, nepravdivé údaje v žádosti apod.
• Zhoršení bonity - dlouhodobý propad příjmů; často u OSVČ/společností, které nedodrží obraty na podnikatelskému účtu
• Neuhrazené poplatky - dluh narůstá např. upomínkami, penále atd.

Jak proces probíhá zesplatnění (krok za krokem):

1. Upomínky – první často do 15 dní po splatnosti splátky, další kolem 30 dnů.
2. Výzva k nápravě – lhůta typicky 7–30 dní. Pokud nezvládnete vše, zkuste hradit alespoň úroky.
3. Oznámení o zesplatnění – výpověď úvěrové smlouvy a termín jednorázové úhrady (často 10–30 dní).
4. Vymáhání – postoupení pohledávky inkasní agentuře, dále exekuce či dražba zástavy (někdy už za 3–6 měsíců).

Co se děje po zesplatnění úvěru:

• Výzva k okamžité úhradě dluhu + sankční úroky – obvykle dle vzorce repo ČNB + 8 p. b. + smluvní pokuty.
• Poplatky za upomínky – běžně 200–500 Kč za jednu odeslanou upomínku
• Náklady vymáhání – právníci/exekutor tisíce až desítky tisíc Kč.
• Záznam v registrech – negativní zápis zůstává až 5 let po vyřešení a ztěžuje získání hypotéky v budoucnu.
• Riziko ztráty nemovitosti – dražba může začít velmi rychle.

Jak řešit zesplatnění hypotéky:

Níže najdete přehled řešení zesplatněné hypotéky — včetně rychlosti, podmínek a vhodnosti pro různé situace.

1) Nebankovní refinancování hypotéky

Nejrychlejší a administrativně nejjednodušší cesta, jak uhradit zesplatněný dluh a zastavit vymáhání.

• LTV: obvykle můžete získat  60–70 % z hodnoty vaší nemovitosti.
• Splatnost: 1–20 let.
• Sazba: cca 12% – 19 % p. a. Záleží na složitosti případu, splatnosti atd.
• Poplatek: orientačně 3% –5%  (poplatek zahrnuje právní služby, náklady vyřízení atd.). Poplatek nikdy nehradíte dopředu.
• Rychlost: schválení do 2 až 5ti dnů, čerpání 7–10 dnů.

Smysluplné řešení , když je cílem překlenout problém a později refinancovat do banky.

Více informací a žádost najdete na stránkách Americká hypotéka.

2) Zpětný leasing nemovitosti

Vlastnictví nemovitosti dočasně přechází smluvně na investora, vy zůstáváte jako nájemce. Zpětný leasing umožní nižší měsíční splátky než u nebankovního úvěru. Navíc získáte i více peněz oproti zástavě vaší nemovitosti.

• Vyplacení hotovosti: až 75 % z tržní vaší hodnoty.
• Odkup zpět: typicky po 3–5 letech (dle smlouvy).
• Rychlost: obvykle 3–7 dnů, složitější případy 10–14 dnů.

Vhodné, když hrozí exekuce nebo dražba  a vy potřebujete čas i stabilitu nízkých splátek.
Více informací a orientační kalkulačku najde v sekci Zpětný leasing nemovitosti.

3) Půjčka od soukromého investora

Rychlá alternativa pro vás, individuálně nastavené podmínky které potřebujete, vždy s bankovním odhadem.

• Posouzení: 24–48 hodin, peníze 2–3 dny.
• Sazba: cca 12–16 % p. a. + fixní poplatek (např. 50–100 tis. Kč).
• LTV: obvykle do 75 % z hodnoty vaší nemovitosti

Hodí se, když je třeba rychlost a standardní nebankovní úvěr nestačí.
Jak najít investora přímo pro vás najdete v sekci "Přímý poskytovatel půjček".

Jak budeme postupovat – krok za krokem

1. Zavolejte mi/ napište –  +420 734 680 373 | ✉️ lubos@hypotekabezbanky.cz | nebo vyplňte formulář „Potřebuji více informací“úplně dole na stránce
2. Podklady – budu od vás potřebovat doložit fotky nemovitosti, stručný přehled závazků; případně plná moc pro zmapování registrů a dluhů.
3. Návrh řešení – vybereme nejvhodnější variantu (úvěr / leasing / investor ).
4. Právní servis & smlouvy – advokátní úschova, transparentní podmínky, žádné poplatky předem.
5. Rychlé vyplacení dluhu – často do několika dnů od podpisu.

FAQ - nejčastěji vás zajímá

Co přesně znamená zesplatnění hypotéky?

Banka vám z důvodu porušení úvěrových podmínek nebo dlouhodobého nesplácení vypoví úvěrovou smlouvu a požaduje okamžité splacení celé dlužné částky (tj. zbývající jistiny) včetně úroků a sankcí.

Po kolika nezaplacených splátkách může banka úvěr zesplatnit?
Obvykle po 2–3 po sobě jdoucích splátkách (cca 60–90 dní v prodlení); předtím vám zašle výzvu s lhůtou k nápravě.

Jak mohu zjistit, že mi banka chce hypotéku zesplatnit?
Banka vás nejprve kontaktuje upomínkami (e-mail, SMS, dopis a také telefonát) a poté pošle písemnou výzvu k úhradě dlužných splátek, obvykle s lhůtou 7–30 dní. Rozhodující je doporučený dopis na adresu uvedenou ve smlouvě.

Mohu si nemovitost ponechat, pokud nemám na splátky?
Ano, existují možnosti, jak nemovitost zachránit, například:

• restrukturalizace úvěru: dohoda s bankou na odkladu splátek nebo novém splátkovém kalendáři,
• nebankovní refinancování: úvěr od nebankovní instituce s vyšší úrokovou sazbou,
• zpětný leasing: dočasný převod vlastnictví s možností zůstat jako nájemce a později nemovitost odkoupit pomocí klasické hypotéky,
• družstevní bydlení: splácení formou nájemného přes družstvo.

Jak rychle lze vyřešit zesplatněnou hypotéku?
Některá řešení, jako nebankovní úvěr nebo soukromá půjčka od investora, lze vyřídit během 2–10 dní. Zpětný leasing trvá obvykle kolem 14 dní, družstevní bydlení 3–4 týdny (tržní odhad, schválení družstva apod.).

Jaké dokumenty budete ode mě potřebovat?
Občanský průkaz, informace o dluzích (výše, věřitelé), u podnikatelů základní ekonomická data. Abychom adekvátně posoudili hodnotu vaší nemovitosti, potřebujeme také fotky nemovitosti (interiér i exteriér) a krátký technický popis (dispozice, podlahová plocha atd.).

Co je zpětný leasing a je bezpečný?
Zpětný leasing (někdy také „odkup s nájmem“) znamená, že nemovitost dočasně za úplatu převedete na investora, ale zůstáváte v ní jako nájemce s možností pozdějšího odkupu. Je bezpečný, pokud je smlouva transparentní a uzavřená s advokátní úschovou. Podrobnější informace najdete v mém samostatném článku.

Co se stane, když nezaplatím po výzvě k zesplatnění?
Pokud dluh neuhradíte, banka rychle přistoupí k vymáhání pohledávky, což může vést k exekuci nebo dražbě nemovitosti. K dluhu se navíc přičítají sankční úroky (cca 15–16 % p. a.) a poplatky za vymáhání. Zesplatněná hypotéka se obvykle přesouvá na oddělení vymáhání.

Mohu se obrátit na finančního ombudsmana?
Ano. Pokud se domníváte, že banka postupuje neoprávněně, můžete se obrátit na finančního arbitra (https://www.finarbitr.cz/) nebo spotřebitelské organizace, např. dTest. Každá banka má navíc svého interního arbitra pro smírčí řešení sporů. U podnikatelských úvěrů se spory řídí obchodním právem, které se liší od občanského.

Jak dlouho zůstane záznam o zesplatnění v úvěrových registrech?
Záznam v registrech (např. BRKI, NRKI) zůstává 5 let od vyřešení situace, což ztěžuje získání nového úvěru v budoucnu. Podrobnější informace o úvěrových registrech a návod, jak získat výpis, najdete v článku „Výpis z bankovních registrů“.

POTŘEBUJETE RYCHLE A PROFESIONÁLNĚ ŘEŠIT ZESPLATNĚNÍ HYPOTÉKY?
NENÍ NIC JEDNODUŠŠÍHO NEŽ MI ZAVOLAT: +420 734 680 373
Luboš Kolář, Váš nebankovní poradce