Dluhy na nemovitosti

Zajímá vás, zda na nemovitosti neváznou dluhy, exekuce nebo jiné právní závazky? Ať už nemovitost kupujete, prodáváte nebo vlastníte, vždy si důkladně ověřte její právní stav. Dluhy na nemovitosti totiž mohou celý obchod ohrozit nebo vás připravit o peníze.

V tomto článku vám ukážu, jak spolehlivě zjistit, zda je nemovitost bez právních vad, a jaké databáze či registry musíte prověřit. Díky tomu získáte jistotu, že o nemovitosti, která vás zajímá, víte opravdu všechno.

Proč je důležité zjistit dluhy na nemovitosti

Koupě zatížené nemovitosti může být pro vás finanční katastrofou. Představte si, že jste našli dům snů, zaplatili jste miliony a najednou vám přijde vyrozumění od exekutora. Váš nový majetek jde do dražby kvůli dluhům předchozího majitele. To je noční můra, které se dá předejít.

Jak se chránit?

• vždy si nechte udělat důkladnou právní prověrku nemovitosti
• nespoléhejte jen na tvrzení prodávajícího nebo realitního makléře, sami vše ověřte 
• trvejte na úhradě kupní ceny přes advokátní úschovu nebo jistotní účet banky

Důsledná kontrola vám ušetří hodně starostí a ochrání vaši investici.

Kde zjistit dluhy na nemovitosti: přehled důležitých zdrojů

Nevíte, kde začít s prověřováním nemovitosti? Nebojte, poradím vám. Existuje několik klíčových zdrojů, které by jste měli vždy zkontrolovat:

• výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví) - stáhnout aktuální LV lze pomocí dálkového přístupu, na kterékoliv pobočce pošty nebo případně na daném katastru
• centrální evidence exekucí, nebo dotaz na pobočce pošty, kde vám podle RČ prodávajícího ověří, zda-li na něj nejsou vedeny aktivní exekuce
• insolvenční rejstřík - pomocí jména a data narození zjistíte, zda-li prodávající byl nebo je v insolvenci
• finanční úřad, OSSZ, okresní soud

Pokud důkladně projdete všechny tyto databáze, získáte téměř 100% jistotu o právním stavu nemovitosti. Já osobně pokaždé, když vyřizuji pro klienta hypotéku nebo nebankovní úvěr, ověřuji situaci prodávajícího nebo klienta pomocí plné moci. Ověřím tak nejenom exekuce ale i případné závazky po splatnosti.

Nedávno jsem řešil nebankovní financování - zpětný leasing - pro klientku z Jihomoravského kraje. Lustrace (ne)bankovních registrů byla v pořádku, nimcéně po dotazu na finanční úřad vyšlo najevo, že klientka splácí kromě dluhu na dani z příjmu také dluh na DPH. O tomto dluhu se klientka nezmínila a bylo nutné navýšit financování o cca 200.000 Kč.

Jak vidíte, i zdánlivě bezproblémové případy mohou skrývat překvapení. Proto je potřeba být vždy důsledný a všechny zdroje opravdu poctivě proklepnout. Teď si ukážeme, jak na to krok za krokem.

Jak zjistit dluhy na nemovitosti krok za krokem

Prověření dluhů na nemovitosti je snadné, pokud víte, kde hledat. Níže najdete jednoduchý návod, jak zkontrolovat nemovitost a vyhnout se problémům:

Pokud najdete jakýkoliv záznam v části C, zbystřete. Může jít např. o:

- zástavní právo (nejčastěji kvůli hypotéce)
- věcné břemeno
- předkupní právo
- exekuci
- výhradu zpětné koupě a další omezení

Pokud v části C je JAKÝKOLIV záznam, musíte ho vyřešit před převodem nemovitosti. Buď zajistit výmaz práva (např. doplacením hypotéky), nebo od transakce raději odstoupit. U hypotéky musíte mít vždy souhlas se splacením a vyčíslení zůstatku, někdy je potřeba i souhlas se zcizením a zatížením. U exekuce musíte mít v ruce souhlas exekutora a vyčíslení exekuce.

Exekuce nemovitosti  jsou záludné v tom, že NEMUSÍ být vždy hned vidět v katastru. Proto vždy prověřujte i Centrální evidenci exekucí na webu ceecr.cz, a to podle údajů prodávajícího. Stejně tak nahlédněte do insolvenčního rejstříku (isir.justice.cz), abyste vyloučili osobní bankrot majitele.

Velkou pozornost věnujte i daňovým nedoplatkům na nemovitosti. Ty zjistíte dotazem na finanční úřad v místě, kde nemovitost leží. Vyžádejte si potvrzení o bezdlužnosti na dani z nemovitosti a dani z příjmů. Podobně postupujte u dodavatelů energií a u obce - i tam se ptejte na případné dluhy. A pokud jde o byt, prověřte závazky vůči SVJ a stav fondu oprav. Prodávající většinou v kupní smlouvě prohlašuje, že žádné nedoplatky nemá, nicméně trvejte na řádném doložení bezdlužnosti.

Na jaké dluhy nemovitosti můžete nejčastěji narazit:

Podívejme se zblízka na list vlastnictví (LV), váš klíčový dokument. LV má obvykle 6 částí (A až F) a pro odhalení rizik jsou zásadní části B (Vlastníci), C (Omezení vlastnického práva) a D (Jiné zápisy).

V části C se zaměřte hlavně na:

- Zástavní práva - kvůli čemu vznikla? Jsou uhrazena?
- Věcná břemena - jak moc zatěžují nemovitost?
- Předkupní práva a výhrady - komplikují prodej
- Exekuce, insolvence - vážný problém!
- Zajišťovací převody práva, uvolnění zástavního práva a další méně časté zápisy

Obecně platí, že zástavní právo např. kvůli hypotéce lze vyřešit doplacením dluhu. Horší je to s exekucemi a insolvencemi - tam je převod nemovitosti velmi komplikovaný a nejistý. Vždy je lepší najít čistou nemovitost bez právních vad.

V rámci našeho portfolia jsme schopni vyřešit jakýkoliv dluh nebo závazek. Závažné dluhy řešíme pomocí zpětného leasingu nemovitostí, podnikatelé nejčastěji využívají americkou nebankovní hypotéku.

Ohledně právní rady nebo řešení dluhů na nemovitosti mi jednoduše zavolejte +420 734 680 373

Příklad zápisu na LV:

Jak vyhodnotit právní rizika u nemovitosti

Co když prověrka odhalí dluhy? Nepropadejte hned panice, řešení obvykle existuje. V první řadě se musíte rozhodnout, zda je pro vás závazek akceptovatelný a zda chcete v transakci pokračovat.

Pokud ano, je potřeba:

• vyčíslit výši dluhů a nedoplatků: vždy žádejte vyčíslení s ověřeným podpisem věřitele
• ověřit ochotu věřitelů k vyřešení situace
• navrhnout způsob uhrazení dluhů (ideálně z kupní ceny)
• zajistit výmaz práv z katastru po úhradě: k tomuto by se prodávající vždy měl smluvně zavázat pod hrozbou sankcí v kupní smlouvě

Pokud prodáváte vy, určitě na dluhy upozorněte dopředu. Ušetříte si tím trapné situace při prověrce a budete působit důvěryhodněji. Kupující totiž může chtít slevu kvůli nutnosti dluhy řešit nebo od obchodu úplně odstoupit.

Praktické rady: jak předejít problémům při koupi nebo prodeji nemovitosti

Závěrem vám dám ještě pár praktických tipů pro maximálně bezpečný převod nemovitosti:

1. Nechte si poradit od zkušeného právníka nebo realitního makléře. Ušetří vám spoustu starostí.

2. Trvejte na advokátní úschově kupní ceny. Chrání jak kupujícího, tak prodávajícího.

3. Trvejte na sjednání pokut a sankcí, pokud prodávající nesplní své závazky (např. výmaz své hypotéky)

4. Nechte všechny dluhy zaplatit ještě před převodem vlastnictví. Ideálně z úschovy kupní ceny.

5. Zajistěte si od věřitelů písemný příslib výmazu práv z katastru, jakmile budou dluhy uhrazeny.

Pamatujte, důsledná příprava je základ úspěchu. Věnujte prověření nemovitosti patřičný čas a nesnažte se nic uspěchat. Nejde tady o dny, ale o miliony korun a klid v duši na desítky let.

Pokud budete postupovat podle těchto rad, výrazně minimalizujete své riziko a uděláte z prověrky rutinní záležitost. A když přece jen narazíte na nějaký složitý případ, ozvěte se mi. Rád vám s tím pomůžu a poradím vám, jak dál.

Jistě už chápete, jak moc je důležité zjistit případné dluhy a závazky před jakoukoli transakcí s nemovitostí. Ať už jste v roli kupujícího, který nechce přijít o těžce vydělané peníze, nebo v roli prodávajícího, jenž si chce cenu nemovitosti maximálně ochránit, vždy musíte postupovat obezřetně a všechny informace si důkladně prověřit. Věřím, že díky tomuto článku už víte jak na to a že se vám podaří všechna úskalí úspěšně překonat.

A pokud byste potřebovali s prověřením nemovitosti pomoci, moc rád vám s tím pomohu. Stačí vyplnit kontaktní formulář dole na stránce  nebo mi zavolat +420 734 680 373 - první konzultaci máte zdarma. S 12 lety praxe v oboru vám dokážu poradit, jak bezpečně zvládnout jakoukoli situaci a jak případná rizika vyřešit nebo eliminovat.

Luboš Kolář
CEO hypotekabezbanky.cz

+420 734 680 373

FAQ: Dluhy na nemovitosti

Je exekuce vždy vidět v katastru nemovitostí?
Ne. Než se exekuce zapíše do katastru, může trvat několik dnů. Proto je důležité zkontrolovat také Centrální evidenci exekucí podle údajů vlastníka. 

Co znamená zástavní právo v listu vlastnictví?
Zástavní právo obvykle značí, že na nemovitost byla poskytnuta hypotéka nebo úvěr. Při prodeji musí být tento závazek vyřešen (např. splacením úvěru a výmazem zástavy). Z mé praxe se nejčastěji objevuje zástavní právo hypoteční banky, nebo případně nebankovní společnosti nebo soukromého investora.

Jak dlouho trvá právní prověrka nemovitosti?
Základní kontrolu lze udělat za 1–2 dny. Mě osobně trvá komplexní právní prověření cca 3-4 dny, protože zadávám i dotaz na okresní soud kvůli případným probíhajícím exekucím. Na základě plné moci mohu zdarma prověřit i vaši nemovitost. 

Mohu si nechat nemovitost prověřit odborníkem?
Ano. Pokud si nejste jisti, doporučujeme obrátit se na právníka, realitního specialistu nebo konzultanta. Prověrku nemovitosti vám mohu nabídnout i já a to  včetně návrhu dalšího postupu oddlužení nemovitosti.

Co je zpětný leasing a jak pomůže s dluhem na nemovitosti? 
Zpětný leasing je forma úvěru, kdy dočasně na určitou dobu prodáte nemovitost investiční společnosti, ale zůstanete v ní dále bydlet jako nájemník s možností zpětného odkupu. Pomůže splatit dluhy, např. exekuce nebo daňové nedoplatky, a zachovat vaše bydlení. Nabízíme rychlý zpětný leasing bez poplatků předem – kontaktujte nás na 734 680 373 nebo vyplňte formulář dole na této straná "potřebuji více informací"

Co znamená věcné břemeno na nemovitosti a jak ho řešit? 
Věcné břemeno je omezení, které dává třetí straně právo užívat nemovitost (např. průchod pozemkem, užívání studně, právo průjezdu nebo přístupu k jiné nemovitosti). Ne vždy brání prodeji, ale musí být jasně definováno v kupní smlouvě. U bytových jednotek je většinou věcné břemeno operátora např. internetu. Každé věcné břemeno je zaznamenáno v listinné podobě na katastru. 

Jak může nebankovní hypotéka pomoci s dluhem na nemovitosti?
Nebankovní hypotéka nebo zpětný leasing vám umožní splatit vaš dluhy (např. exekuce, daňové nedoplatky) a nepřijít o nemovitost v exekuci. Nabízíme vám nově rychlé vyřízení do 2 dnů bez poplatků předem. Zažádejte si o Americkou hypotéku ZDE nebo mi zavolejte na +420 734 680 373: zavolat mi ohledně předběžného posouzení je ta nejrychlejší cesta.

Co dělat, když je na nemovitosti exekuce?
Pokud je na nemovitosti exekuce, kontaktujte exekutora a zjistěte výši dluhu. Exekuci lze vyřešit jejím splacením, ideálně z kupní ceny přes advokátní úschovu. Pomocí standardní hypotéky v podstatě exekuci nelze vyplácet, proto klientům nabízíme možnost financování řešit pomocí nebankovního úvěru. 

Jak zjistím, jestli má nemovitost dluhy?
Základem je výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví), dále Centrální evidence exekucí, insolvenční rejstřík. Pokud řeším u klientů nebankovní úvěr, vždy si klienta důkladně prověřuji ve více databázích, např. bankovní registre, registr SOLUS, okresní soud atd. Pokud máte zájem o detailní lustraci vaší nemovitost, ozvěte se mi na číslo: 734 680 373

{ "@context": "https://schema.org", "@type": "FAQPage", "mainEntity": [ { "@type": "Question", "name": "Je exekuce vždy vidět v katastru nemovitostí?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "Ne. Než se exekuce zapíše do katastru, může trvat několik dnů. Proto je důležité zkontrolovat také Centrální evidenci exekucí podle údajů vlastníka." } }, { "@type": "Question", "name": "Co znamená zástavní právo v listu vlastnictví?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "Zástavní právo obvykle značí, že na nemovitost byla poskytnuta hypotéka nebo úvěr. Při prodeji musí být tento závazek vyřešen (např. splacením úvěru a výmazem zástavy). Nejčastěji se objevuje zástavní právo hypoteční banky, nebankovní společnosti nebo soukromého investora." } }, { "@type": "Question", "name": "Jak dlouho trvá právní prověrka nemovitosti?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "Základní kontrolu lze udělat za 1–2 dny. Komplexní právní prověření trvá cca 3-4 dny, protože zahrnuje i dotaz na okresní soud kvůli případným probíhajícím exekucím. Na základě plné moci je možné prověřit nemovitost zdarma." } }, { "@type": "Question", "name": "Mohu si nechat nemovitost prověřit odborníkem?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "Ano. Doporučuje se obrátit se na právníka, realitního specialista nebo konzultanta. Prověrku nemovitosti lze nabídnout včetně návrhu dalšího postupu oddlužení nemovitosti." } }, { "@type": "Question", "name": "Co je zpětný leasing a jak pomůže s dluhem na nemovitosti?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "Zpětný leasing je forma úvěru, kdy dočasně prodáte nemovitost investiční společnosti, ale zůstanete v ní bydlet jako nájemník s možností zpětného odkupu. Pomůže splatit dluhy, např. exekuce nebo daňové nedoplatky, a zachovat bydlení. Nabízí se rychlý zpětný leasing bez poplatků předem." } }, { "@type": "Question", "name": "Co znamená věcné břemeno na nemovitosti a jak ho řešit?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "Věcné břemeno je omezení, které dává třetí straně právo užívat nemovitost (např. průchod pozemkem, užívání studně). Ne vždy brání prodeji, ale musí být jasně definováno v kupní smlouvě. Je zaznamenáno v katastru." } }, { "@type": "Question", "name": "Jak může nebankovní hypotéka pomoci s dluhem na nemovitosti?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "Nebankovní hypotéka nebo zpětný leasing umožní splatit dluhy (např. exekuce, daňové nedoplatky) a nepřijít o nemovitost v exekuci. Nabízí se rychlé vyřízení do 2 dnů bez poplatků předem." } }, { "@type": "Question", "name": "Co dělat, když je na nemovitosti exekuce?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "Kontaktujte exekutora a zjistěte výši dluhu. Exekuci lze vyřešit jejím splacením, ideálně z kupní ceny přes advokátní úschovu. Standardní hypotékou exekuci nelze vyplácet, nabízí se nebankovní úvěr." } }, { "@type": "Question", "name": "Jak zjistím, jestli má nemovitost dluhy?", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "Základem je výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví), dále Centrální evidence exekucí, insolvenční rejstřík. Při nebankovním úvěru se klient prověřuje ve více databázích, např. bankovní registre, SOLUS, okresní" } } ] }