Schvalování hypotéky - jak vše probíhá?

Vítejte v mém dalším blogovém příspěvku. Přemýšlíte nad tím, jak probíhá schvalovací proces úvěru nebo hypotéky v bance? Jak přesně banka rozhoduje o schválení hypoték a půjček? Co všechno hraje roli v hodnocení žadatelů o úvěr? A jaké faktory mohou ovlivnit schválení vaší půjčky nebo hypotéky? Pokud vás tyto otázky zajímají, pak jste na správném místě. 
Nezůstaneme jen u teorie, ale podáme vám konkrétní rady a tipy, které vám mohou pomoci zvýšit šance na schválení vašeho úvěru. Tak neváhejte a pusťte se do čtení s námi.

Proč a jak banky prověřují žadatele o úvěr?

Banky musí být opatrné, když půjčují peníze. Pokud by se dostaly do situace, kdy by měly velkou skupinu klientů v platební neschopnosti, mohlo by to ohrozit jejich fungování i udělenou bankovní licenci. Každá banka si každý měsíc v rámci svých interních procesů dělá zpětně hodnocení svého úvěrového portfolia. Delikvence nesplácení by většinou přesáhnout rámcově 10% portoflia. Samozřejmě jinou míru nesplácení mají hypoteční úvěry a jinou spotřebitelské (nezajištěné) úvěry a půjčky. Každá banka má samozřejmě svá interní pravidla a kritéria.

Jak probíhá proces schvalování úvěru nebo hypotéky?

Proces schvalování úvěru je do značné míry tajný, aby žadatelé o úvěr nemohli své žádosti účelově přizpůsobovat. Každá banka má svůj vlastní způsob hodnocení rizik a nechce, aby byla tato informace veřejně dostupná. Nicméně, jejich modely jsou si v mnohém podobné. Pro zajímavost, schvalování spotřebitelských úvěrů (bez zajištění nemovitosti) probíhá ve většině případů automaticky na základě obratů na běžném účtu klienta. Klienti tohle znají díky předschváleným limitům ve svém internetovém bankovnictví.

Banky vyhodnocují několik faktorů a mechanismů při schvalování úvěrů.

• Oddělení řízení rizik - toto oddělení hodnotí, zda bude žadatel schopen splácet úvěr v budoucnu. K tomu využívá data dostupná v rámci celé finanční skupiny a informace z různých rejstříků, které napoví o případné úvěrové historii a platební morálce žadatele. Relativně velkou váhu má náhled do bankovních a nebankovních registrů žadatele. O úvěrových registrech jsem psal detailněji v tomto svém článku. Tento scoringový model hodnotí spolehlivost žadatele a určuje skóre žadatele. Na základě tohoto skóre se pak určuje, s jakou pravděpodobností žadatel svůj úvěr splatí či nesplatí.

Obecně se této části schvalování říká behaviorální scoring. 
Ze zkušenosti také vím, že větší šanci na schválení úvěru má klient který už nějaké úvěry historicky měl a řádně je splatil, než mladý, svobodný klient, který nikdy žádný úvěr nebo kontokorent neměl.

• Socio-demografické hodnocení: toto hodnocení zohledňuje faktory jako věk žadatele, rodinný stav, způsob obživy nebo počet dětí, nejvyšší dosažené vzdělání. O něco větší pravděpodobnost na schválení úvěru nebo hypotéky má sezdaný klient s dětmi než svobodný člověk. Obecně se má za to, že se manželé jsou na splácení půjčky nebo úvěru dva, což zvětšuje šanci na řádné splácení úvěru.
• Ekonomický skóring klienta - tento model porovnává příjmy a výdaje žadatele a ukazuje, kolik si může dovolit splácet. U klientů v zaměstnaneckém poměru je výše příjmu relativně snadno viditelná.

Jak banka ověřuje příjem? Budete schopni splácet?

Standardně u klientů v zaměstnaneckém poměru stačí doložit potvrzení o příjmu na formuláři banky a k tomu výpisy z účtu (většinou poslední 3 výpisy, některé banky ale vyžadují např. 6 výpisů). Výpisy z účtu jsou vyžadovány v oficiálním formátu PDF, který si klient stáhne ze svého internetového bankovnictví.

Zároveň banky určitým způsobem mohou posuzovat i samotného zaměstnavatele; tedy jeho historii, obor podnikání a další aspekty.

Jak se banky chrání před úvěrovými podvody?

Bankovní systémy také hrají důležitou roli v prevenci úvěrových podvodů. Mají schopnost detekovat podezřelé události, které mohou nastat během procesu žádání o úvěr, například využití falešných nebo ukradených dokladů, uvádění nepravdivých informací nebo boj proti tzv. "bílým koním". Mnohdy se banky zaměřují i na podezřelé transakce a převody na běžném účtu klienta.

Jaké registry používají banky?

Banky využívají řadu rejstříků, jako je Bankovní registr klientských informací (BRKI), Nebankovní registr klientských informací (NRKI), Centrální registr úvěrů, SOLUS, registr exekucí a insolvenční rejstřík. Banky do těchto registrů pravidelně reportují informace o tom, kolik dní je daný klient v prodlení a jaká je jeho dlužná částka nebo také kde a s jakým výsledkem klient žádal o úvěr v jiné bance. Zároveň existuje i mezibankovní registr, kdy si banky mezi sebou předávají informace o podezřelých transakcích a úvěrových podvodech klientů. 
Je také důležité si uvědomit, že do některých registrů se zapisují i úvěrové produkty, které jste si sjednali, ale nevyužíváte je. Takové produkty mohou snížit vaši bonitu, aniž byste je reálně spláceli. Mohou to být např. různé benefitní kreditní karty.

Co může snížit vaši možnost získání půjčky?

Všeobecně schvalovatelé neradi vidí podezřelé převody např. ze zahraničí, dále pravidelné platby soukromé osobě (např. rodinnému příslušníkovi) kdy lze vyvodit, že klient splácí soukromou půjčku. Rizikový je rovněž klient který si platí sázkové hry (Fortuna apod.). Dalším faktorem je např. zaměstnanecký poměr v rodinné firmě. Schvalovatel si většinou v takovémto případě vyžádá i kompletní účetní podklady samotné firmy.

V závěru, pokud se chystáte požádat o úvěr nebo hypotéku, měli byste vědět, že banky při hodnocení vaší bonity zohledňují všechny úvěry, tedy spotřebitelské úvěry, kreditky, splátkový prodej, hypotéky, kontokorenty, leasing, nebankovní půjčky i úvěry ze stavebního spoření.

Pomohl Vám článek zodpovědět to co jste hledali? Pokud stále váháte nebo nevíte kterou banku si pro své financování vybrat, zavolejte mi nezávazně. Máte rádi osobní kontakt? Rád Vás uvítám v mé kanceláři v Praze nebo Rychnově nad Kněžnou.

Luboš Kolář

HypotékaBezBanky & HypotékaProPodnikatele

+420 734 680 373